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預售屋契約 明年5月建物公設分別計價
更新日期:2009/10/29 15:13

資料來源：搞定買屋成家夢
買過房子的人一定會學到些竅門, 可是往往都已經是事後, 有點遺憾的時候了, 如果平時多充實點相關知識, 與親友之間, 專業人員多家聯繫詢問, 或許就可以更加稱心如意
在都會區段看到新成屋「200萬買20坪」，腦中的計算機動了一下，哇！一坪才一萬元，好便宜啊！不過千萬別開心的太早，撇開房屋建造的合法或安全性不說，這數字上一定有漏洞，可能那20坪是建坪或是高公設比的個案，如果事前不深入追問、仔細比較的話，付錢簽約、傢俱進駐時才納悶為什麼感覺好小的時候，就太晚啦！
【地坪】

工業用地藏身住宅區
日前，三百多位住戶在中和某建案前集體抗議，控訴建商與銷售公司因個案地目問題無法取的使用執照，導致數百名住戶有房卻沒得住，甚至來要繼續繳交工程期款。住戶們指出，當時該案在預售屋銷售期間，並未說明其為工業住宅；而該案也曾因為違法使用一般住宅配備為圖式，將工業住宅當一般住宅促銷，被行政院公平交易委員會罰了550萬元，現在更面臨使用執照無法核發、無法交屋的窘境，讓當時購屋的數百位消費者欲哭無淚。
大台北地區除了特定工業區之外，還零星分佈著許多藏身於住宅區、甚至商業區內的工業用地，這些工業用地所在地段優越，取得成本幾乎只有一般住宅用地的一半，興建銷售時，售價也比鄰近合法住宅個案便宜1～2成左右，不僅對開發商來說有利可圖，對消費者而言也深具誘因，因此也造就了一番買氣。
選購住宅時應要事先瞭解清楚
部分工業住宅，在經過購屋人與建商積極爭取協調，並同意攤付回饋金之後，得以變更為一般住宅地目；而那些尚未、甚至不能變更的工業住宅，像上述提到的中和個案，面臨了使照無法核發的窘境。縱使已經順利交屋使用的，也還是有不少「後遺症」要住戶自行來承擔……。
工業用地上興建建案，並「暗示」購屋人可做為住宅使用，早已不是新聞。但購屋人因為貪圖較低廉的房價，需要付出的額外代價也不會太低。
首先，工業住宅周邊隨時可能出現工廠伴隨而來的噪音、污染，出入交通的方便性及進出卸貨都是問題，導致居住品質較差。
另外，工業廠房為工業用電，電費費率計價每度雖然較低，但是基本費較高，長期而言並不划算，購屋者應把此點併入裝修、裝璜費用計算。
再者，工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照，無法申辦政府釋出的各項優惠房貸。而工業住宅房價低，貸款成數也不會高，一般僅5成左右，且未來轉手時也有脫手不易的疑慮。
雖然，在水電費計算方面，水費不分住宅或營業使用，僅依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費；電費則只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。但購買工業住宅還是有可能會遇到上述這種種麻煩狀況，因此，在選購住宅時，購屋人對於基地的土地使用分區（地目）應該要事先瞭解清楚，免得日後麻煩上身。

「貸款成數不夠」，是很多購屋人普遍的困擾，若想增加額度，建議四大方法，「不過買房子終究要量力而為，不要勉強。」
首先，買房子之前，第一件事情就是要先確定貸款成數足夠，同時在合約上加註一條：「若貸款成數不足八成，可以解除合約」的內容。
其次是「多證明自己的財力」，包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等，若有租金收入、買賣股票或基金，也都可以當作自己的財力證明。
第三是「拿舊房子申請貸款」，這類通常用於換屋。
第四是「增加保證人」，但必須要二親等或配偶，同時要有固定收入或擁有不動產；另一方面，也可以拿父母的房子去增貸，這些都是可以搭配彈性運用的方法。

售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七．五折至八折，但市中心的房子因地段較好，所以折數有限；而新成屋大約是預售價格的八折，不過有些建商的推案議價空間不高，尤其是以建立口碑的建商；至於中古屋，需要按照區域的成交行情來議價，會比較務實。若是想買中古屋，購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期，若是屋主購屋的時間點是○三年之前，表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭，價格可能比較願意讓步，購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。