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如何將不動產用最省稅方式過戶予小孩 :

父母與子女之間不動產買賣，屬二親等間之買賣視同贈與之範圍，若無法提出實際支付價款之證明，則須就該不動產之土地公告現值與房屋評定現值，課徵贈與稅。如子女已成年，與未成年處理方式不同，已成年且有無自有資金與沒有自有資金處理方式又不同。

若子女沒有自有資金，則建議可由父母分年多次將不動產在免稅額一百萬元內, 以持分方式移轉予子女。

若子女有自有資金，以買賣方式較好，用子女有自有資金及未來子女有能力分期償還銀行貸款，訂立買賣私契。惟此方法仍應注意，兒子給付母親之款項不可回流，否則仍會被追償原免徵之贈與稅。前述貸款金額得在買賣總價中扣除，但兒子仍需有償債之能力。

u 父母將其名下所有之不動產贈與子女，依據遺產及贈與稅法第5條之規定，係視同贈與，除了依法應課徵土地增值稅及契稅外，仍須加課贈與稅。：依贈與時不動產之公告現值或評定價值計算贈與總額，並以減除贈與人每年免稅額100萬元後之贈與淨額核算贈與稅。由於贈與人每年得減除免稅額111萬元，因此，如依不動產採逐年贈與部分持分的方式，即可達到節稅之效果，惟應向相關機關（如稅捐處、國稅局及地政事務所）申辦之手續，亦須逐年辦理。另因不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅，如確由受贈人負擔者，亦得自贈與總額中扣除。

u 父母與子女間財產之移轉，應不必考量年紀之大小，因為一般民眾有個錯誤之觀念，誤以為遺產稅非常多，其實應反過來，只有發生繼承，課了遺產稅才能避開鉅額之土地增值稅。且不動產遺產稅係以公定價格(土地公告現值與房屋現值)核定，非以市價課徵，且另有免稅額及扣除額與不計入遺產總額，一般僅在不動產之公定價值高於1,280萬元以上，始需課稅。(免稅額700萬，配偶扣除額400萬，成年子女假設2人各40萬為80萬，喪葬費100萬)。

u 假設父母擬將不動產先行移轉給小孩時，因涉及土地增值稅、契稅及贈與稅之課徵，其節稅方式如下:

² 增值稅:可考慮將名下全部土地，其面積都市土地在3公畝 (即300平方公尺 ≒ 90.75坪)之內，一併申辦自用住宅優惠稅率予子女。

² 贈與稅:可考慮夫妻每年每人各100萬元之免稅額，先行每年贈與現金於小孩後，俟小孩儲存一定金額後，配合自用增值稅以買賣方式支付價款向父母買回，並辦理移轉過戶手續。

●如何節稅 :

u 二親等間房地產之移轉得以買賣方式或贈與方式，悉依當事人間為有償行為（買賣）或無償行為（贈與）定之。實務上二親等間難以舉證者，相互移轉係屬無償行為，不宜透過第三者為假買賣移轉，反而會遭稽核而處以罰鍰，且有逃稅之事實（非嫌疑）。

u 贈與稅之課徵，均以土地公告現值與房屋標準價格為之。

u 屬應課徵贈與稅時，尚應注意買賣時，買方之契稅；贈與時，受贈人之土地增值稅與契稅，得在贈與總額中扣除。

u 以〝買賣〞為其移轉原因：土地部分可享用一人一生一次自用土地增值稅稅率，房屋部分則以房屋評定現值繳納契稅及財產交易所得稅。也才可以利用土地稅法第第35條規定申辦重購退稅，或土地稅法第33條減半徵收之規定於所定時間內（93、1、31）辦理。

u 以〝贈與〞為其移轉原因：土地部分無法享用1人1生1次自用土地增值稅稅率，房屋部分則以房屋評定現值繳納契稅。 且其增值稅與契稅均由受贈人繳納（應留存資金轉存證明）時，尚可予以扣除，應屬最省稅之方式。

u 可利用每人 (贈與人) 每年(1月1日至12月31日)之100萬元免稅額為作為無償免除部分。


u 也可以自有資金每年安排自己或夫妻雙方在免稅額內贈與資金予子女，再以子女名義向自己購置不動產。

u 國稅局在查核2親等間之買賣案時，係以一般正常交易之角度來審核其主張買賣之真實性，而市場上之交易習慣多為7成貸款，3成自備款。唯2親等間之買賣仍以事實來認定，如購買人有能力繳付貸款本息及土地增值稅款, 需附購買人財力證明，但也可以寫計劃書說明償還貸款之來源,請國稅局先行核准免稅,再將本案列管追蹤。

u 國稅機關稽核時，會查買主有無資金來源，有能力支付價款，買主資金是需從存款或所得中看出， 如無則應舉證其來源，買賣間本次資金支付之流程表，可從交付之支票、本票或匯款單中查明，國稅局另會列管並持續追蹤已交付賣主之資金有無流回買方.

• 2007-04-30 15:45:28 補充

一、     如何計算應納贈與稅？
贈與總額：贈與人每年贈與之財產全部扣除不計入贈與總額之財產
課稅贈與淨額=贈與總額-免稅額-扣除額
應納贈與稅額=課稅贈與淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額及利息

目前我國贈與稅法中規定，每人每年之贈與免稅額為111萬，因此善加應用免稅額之規定，有效的規劃贈與行為將可節省為數不少的贈與稅負，以下提供三種方式作為參考:
(一)父母若有價值600萬之房地產欲贈與給其子女，則可採每年贈與子女現金111萬，先將其存入子女銀行帳戶中，俟其銀行帳戶中之存款足以購買該筆房地產後，再以存款購屋。等要申報贈與稅時，便可以帳戶證明支付款項為子女所有，而非贈與行為。
(二)父母也可以將其房地產以持分之方式，每年在價值不超過111萬的範圍內贈與子女，經過數年後，使可將整筆不動產移轉給其子女，而不被課徵贈與稅。
(三)父母以未成年子女名義向銀行申請貸款及購買不動產，並由父母為其保證人，每年再由父母償還貸款，若每年償還金額不超過111萬者，則不須繳納贈與稅。

　　贈與稅之節稅並不是一件困難的事，只要花一點時間了解各種可行的節稅之道，並好好的規劃贈與行為，相信您也可以成為贈與稅的節稅專家。

[上列資料出自[贈與稅節稅之道 作者：賴建華]